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Steuernachrichten

Steuernachrichten

Steuerumgehungs-Bekämpfungsgesetz

Bundesregierung plant umfassende Gesetzesverschärfungen

 

Firmenwagen und Zuzahlung des Arbeitnehmers

Berücksichtigung selbst getragener Aufwendungen

 

Das Ertragswertverfahren

Immobilienbewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer

 

Aufspürung von ausländischem Erbvermögen

Inländische Banken melden auch Auslandskonten

 

Arbeitszimmer bei mehreren Nutzern

Höchstbetragsregelung personenbezogen

 

Elektronische Kontoauszüge, Rechnungen und Lieferscheine

Elektronische Kontoauszüge verdrängen mehr und mehr den Papierauszug.

 

Übertragung von Unternehmensvermögen

Der bisherige Abzugsbetrag von € 150.000,00 wurde beibehalten.

 

Abschaffung der Abgeltungsteuer

2016 startete das Bundesland Brandenburg eine Bundesrats-Initiative zur Abschaffung der Abgeltungsteuer.

 

Das Ertragswertverfahren

Sanduhr

 

Bewertungsverfahren

Unter den steuerlichen Bewertungsmethoden für Grundbesitz wird unterschieden zwischen dem Sachwertverfahren (u. a. für eigengenutzte Immobilien) und dem Ertragswertverfahren. Das Ertragswertverfahren findet Anwendung für bebaute Grundstücke, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund steht (typische Renditeobjekte). Das Ertragswertverfahren kommt daher insbesondere zur Anwendung bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.

Stufen der Grundstücksbewertung

Das Ertragswertverfahren gliedert sich in drei Stufen. In einem ersten Schritt ist der Bodenwert zu bestimmen. Bodenrichtwerte sind erhältlich bei dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss. In einer zweiten Stufe ist der Gebäudeertragswert zu ermitteln. Die Gebäudeertragswertermittlung setzt folgende drei Rechengrößen voraus: Rohertrag des Grundstücks, Bewirtschaftungskosten sowie Liegenschaftszinssatz. Als Rohertrag ist die Nettojahresmiete heranzuziehen. Umlagen zählen nicht zum Rohertrag. Mieteinnahmen für Stellplätze usw. sind jedoch zu berücksichtigen. Bewirtschaftungskosten sind die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Der Zinssatz ist ebenfalls bei den Gutachterausschüssen erhältlich.

Ermittlung des Ertragswerts (Steuerwert)

Der Steuerwert einer vermieteten Immobilie ergibt sich schließlich aus dem Gebäudeertragswert, welcher sich aus dem Gebäudereinertrag (ist die Differenz aus der Nettojahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten) multipliziert mit einem bestimmten Vervielfältiger errechnet. Der maßgebliche Ertragswert (Steuerwert) für das bebaute Grundstück ergibt sich schließlich aus der Addition von Bodenwert und Gebäudeertragswert. Ist der Gebäudeertragswert negativ oder null, ist mindestens der Bodenwert anzusetzen.

Stand: 29. März 2017

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